اجتماعی تبدیل شود

خلاصه: روزنامه دنیای اقتصاد ضمن نقد طرح تازه وزارت راه برای تهاتر زمین های دولتی با واحدهای فروش‌نرفته راه حل را با نقل از دستور بانک جهانی در دادن "یارانه" به سوداگران مسکن می داند. براساس طرح دولت شماری از واحدهایی که به دلیل قیمت ‌گذاری سوداگرانه یا فقر گسترده مشتری پیدا نکرده اند، با زمین عمومی جبران می شود. این واحدها پس از تهاتر به مالکیت دولت درآمده و با اجاره یک ‌سوم تا یک‌ دوم بازار به ۱۵هزار زوج اولی واگذار می شود.

نقد اصلی این است که طرح نه بحران ساختاری را حل می کند و نه اثری بر بازار مسکن دارد، زیرا در برابر پنج میلیون واحد خالی تنها ۱۵هزار واحد موضوع طرح است و عملا نقشی در تبدیل مسکن به کالای مصرفی غیرسوداگرانه ندارد. ماهیت طرح انتقال زیان بخش های عمومی و خصوصی به مردم و مازاد عمومی است؛ یعنی جبران اشتباهات سوداگرانه سازندگان و بانک ها به جای الزام آنان به پاسخ گویی.

اختلاط بخش های عمومی و خصوصی بدون تفکیک مسئولیت، خطای دیگر این طرح است. نهادهایی مانند بنیادها و شهرداری ها حامل منابع عمومی اند و باید واحدهای بلااستفاده را مستقیما به شبکه مسکن اجتماعی و اجاره عمومی واگذار کنند، نه اینکه زمین دیگری دریافت کنند. در مقابل بخش خصوصی سازنده یا بانک ها، با هدف سوداگری وارد بخش مسکن شده اند، باید هزینه ریسک خود را بپردازند نه اینکه از منابع عمومی حمایت دریافت کنند.

روزنامه نولیبرالی با استناد به توصیه بانک جهانی، خواهان پرداخت یارانه به سازندگان خصوصی است و از مداخله دولت برای کنترل اجاره انتقاد می کند. در واقع بانک جهانی که خود را مخالف "مداخله دولت"، "واگذاری قیمت به بازار"، "رقابت"، می داند و پرداخت "یارانه" را زیانبار معرفی می کند در اینجا خواهان مداخله دولت و دادن یارانه اما برای سود فعالیت های سوداگرانه و بخش مالی است و فقط با یارانه ای که هزینه زندگی (مسکن، آموزش، سلامت) را کاهش دهد مخالف است؛ زیرا کاهش هزینه زندگی توان نیروی کار و امکان سودآوری فعالیت های تولیدی نسبت به فعالیت های غیرمولد را بالا می برد. منطق نولیبرال مبتنی بر گردش سرمایه موهوم، سود بدون تولید و حمایت از دارایی ‌هاست نه تولید واقعی.

راه حل واقعی در پذیرش این اصل است که مسکن منبع بازتولید انسانی است نه کالای سودمحور. ارزش مصرف مسکن (امنیت، سلامت، ثبات خانواده و نیروی کار) بر ارزش مبادله و سود مقدم است. رها سازی مسکن در مدار سود، به انباشت بی مصرف، خانه های خالی، فشار اجاره و تضعیف تولید انجامیده است. درمان نه کاهش نقش دولت بلکه تقویت حضور آن در ایجاد شبکه مسکن اجتماعی، کنترل پایدار اجاره و الزام بهره‌ برداری از واحدهای خالی است.

به جای تهاتر، باید واحدهای خالی و نیمه ‌کاره به مسکن اجتماعی تبدیل شود، نهادهای عمومی ملزم به واگذاری واحدهای فروش‌ نرفته به صندوق های اجاره عمومی که بدین منظور تاسیس می شوند گردند، بخشی از مازاد و سود به ساخت مسکن حمایتی اختصاص یابد، و مالیات سنگین بر خانه های خالی اعمال شود. زمین دولتی فقط در برابر ایجاد اشتغال محلی، کمک به زنجیره تولید مصالح داخلی و کنترل بلند مدت اجاره قابل واگذاری است. بدون این شروط، سیاست تهاتری صرفا خرید زیان سوداگران املاک است.

روزنامه دنیای اقتصاد که نه برای مردم بلکه برای سیاست گذاران، نمایندگان مجلس، وزرا و تصمیم گیران اقتصادی کشور منتشر میشود تا آخرین دستورالعمل های بانک جهانی را ابلاغ کند به برنامه جدید وزرات راه و شهرسازی برای حل مشکل مسکن پرداخته است. براساس این برنامه، دولت زمین های دولتی را با آپارتمان های فروش‌ نرفته ای که در اختیار شهرداری ها، بانک ها، بنیاد مسکن، بنیاد مستضعفان و برخی سازندگان خصوصی است تهاتر می کند. در نتیجه، این واحدهای فروش‌ نرفته به مالکیت دولت در می آید و سپس با اجاره ای معادل یک ‌سوم تا یک‌ دوم قیمت بازار، به ۱۵ هزار زوج‌ اولی در کلان‌شهرها واگذار می شود. روزنامه سپس این طرح را ناکارآمد معرفی می کند چون تلاش برای تثبیت نرخ اجاره بها موجب می شود که موجران راه هایی برای فرار از طرح پیدا کنند و نمونه کره جنوبی را مثال می زند که موجران به اجاره ماهیانه روی آوردند. البته روزنامه به این موضوع اشاره نمی کند که حدود نیمی از واحدهای مسکن در کره جنوبی مسکن اجتماعی است و به همین دلیل بخش تولید آن کشور توانسته روی پای خود بایستد. روزنامه نولیبرالی سپس با ذکر توصیه بانک جهانی خواهان دادن "یارانه" به سازندگان مسکن خصوصی می شود و آن را طرح بهتری برای کنترل اجاره بها و پایین آوردن بهای مسکن معرفی می کند.

معنای طرح دولت، برای مردم چیست؟

ظاهر این طرح آن است که حکومت در پی تامین مسکن ارزان برای مردم است؛ اما حقیقت طرح این است که دولت از زمین عمومی استفاده می کند تا دارایی‌هایی را که فروش نرفته یا سودآوری کافی نداشته اند از دوش نهادهای عمومی و سازندگان بردارد. به بیان ساده تر، آپارتمان‌هایی که به دلیل قیمت گذاری بالا یا ساخت ‌و ساز نامتوازن یا ناتوانی مردم مشتری پیدا نکرده اند، اکنون با زمین دولتی جبران می شوند. این یعنی یارانه غیرمستقیم نه به مستاجر، بلکه به صاحبان دارایی داده می شود.

‏۱۵ هزار واحد در برابر ۵ میلیون خانه خالی

در کشور حدود ۵ میلیون واحد مسکن خالی وجود دارد؛ عددی که بیانگر بحران انباشت مسکن غیرمصرفی و تبدیل مسکن به دارایی سوداگرانه است. در مقابل، طرح تهاتر فقط ۱۵ هزار واحد را هدف گرفته است. این مقیاس نشان می دهد که طرح نه توان حل بحران را دارد و نه ساختار بازار مسکن را تغییر می دهد. عملا با چنین حجم کوچکی، هدف طرح نمی تواند اصلاح بازار، کاهش قیمت یا ساخت مسکن اجتماعی باشد، بلکه نقشی در "نقدشدن" بخشی از دارایی های راکد ایفا می کند و نمایشی از توجه حکومت به وضعیت مسکن را بوجود می آورد.

اختلاط بخش عمومی و خصوصی

در این طرح، همه طرف ها، از شهرداری ها و بنیادها گرفته تا بانک ها و سازندگان خصوصی، به یک شکل دیده شده اند؛ گویی همه وظیفه، مسئولیت و منطق یکسانی دارند. این یک سوگیری منفی و بنیادی در طراحی سیاست است. نهادهای عمومی حامل مازاد اجتماعی اند؛ یعنی زمین، املاک و منابعی را مدیریت می کنند که متعلق به کل جامعه است و باید به جامعه بازگردانده شود. اگر واحدی در اختیار این نهادها فروش نمی رود، مسئله نه یک موضوع بازار، بلکه پرسشی درباره کارکرد و پاسخ گویی این نهادهاست. از این رو، وظیفه آن ها نه دریافت زمین بیشتر، بلکه واگذاری مستقیم واحدهای فروش‌نرفته به نظام مسکن اجتماعی، مشارکت در ایجاد شبکه اجاره عمومی و غیر سودمحور و استفاده از مازاد خود برای ساخت مسکن حمایتی است.

در مقابل، بانک های خصوصی و سازندگان خصوصی بخش های سودمحورند. اگر به دلیل قیمت گذاری بالا یا تشخیص غلط بازار، پروژه ای فروش نرفته یا مازاد ساخت ایجاد شده، این یک ریسک سرمایه‌ گذاری است و نباید از طریق زمین عمومی جبران شود. تهاتر زمین با سوداگران خصوصی املاک به معنای انتقال زیان خصوصی به جامعه و تشویق رفتارهای سوداگرانه ملکی در آینده است. سوداگران بخش مسکن باید مسئول زیان خود باشند، نه اینکه زمین دولتی به عنوان سپر حمایتی وارد شود. این غیر از راه حل بنیادین انحلال کلیه بانک های خصوصی است که نقش مهمی در سوداگری مسکن و ایجاد تورم و بحران در کشور را دارند.

نسخه نولیبرالی بانک جهانی و تناقض یارانه برای سود

روزنامه نولیبرالی در تحلیل خود به توصیه بانک جهانی استناد می کند که دولت ها نباید خودشان مسکن اجتماعی بسازند و بهتر است یارانه را به بخش خصوصی بدهند تا او مسکن عرضه کند. این توصیه بانک جهانی و روزنامه نولیبرالی که طرفدار "دست نامرئی بازار" و مخالف هر گونه یارانه و مداخله در بازار است در ظاهر عجیب می نماید ولی هیچ جای تعجبی در آن وجود ندارد. اقتصاد نولیبرالی متکی بر مالی و سوداگر است و این بخش بدون یارانه دولتی روی پای خود نمی تواند بایستد. آنچه بانک جهانی و کارگزاران ایرانی اش با آن مخالفند یارانه به سلامت، آموزش و مسکن اجتماعی است که هزینه زندگی را پایین می آورد و توان نیروی کار را افزایش می دهد. علت این است که کاهش هزینه های زندگی در واقع نوعی یارانه غیرمستقیم به بخش مولد است؛ زیرا با پایین ‌آوردن هزینه نیروی کار، امکان تثبیت دستمزد مناسب و در نتیجه سودآوری بخش تولید را بیشتر می کند. اما نولیبرالیسم بجای حمایت از تولید، بر سودآوری بخش مالی، دارایی های ملکی، گردش سرمایه موهوم و سازوکارهای سود بدون تولید تکیه دارد. به همین دلیل، با هر نوع سیاستی که هزینه واقعی زندگی را کم کند مخالف است، اما با سیاست‌هایی که منابع عمومی را برای حفظ سود بخش های مالی و سوداگرانه و املاک صرف می کند موافق است.

ضرورت تامین مسکن اجتماعی

طبق قانون اساسی و در چارچوب یک اقتصاد تولیدی و بازتولیدی دولت مکلف است که مسکن مردم را تامین کند. این ممکن نیست مگر آنکه مسکن از مدار سود بیرون شود که خود یکی از شروط رفتن سرمایه ها به سمت تولید است. بنابراین نخستین اصلی که مردم باید بر آن تاکید کنند و حکومت را وادار به پذیرش آن کنند آن است که مسکن یک منبع بازتولیدی انسانی است، نه کالای سودمحور. ارزش مصرف آن (امنیت، سلامت، امکان کار و خانواده) بالاتر از ارزش مبادله یعنی سود حاصل از آن است. وقتی منطق بازار بر مسکن مسلط می شود، نتیجه انباشت بدون فایده و بدون بازتولید است. وجود خانه های خالی، اجاره های فزاینده، فشار معیشتی، کاهش توان باززایی نیروی کار، و تقویت سرمایه موهوم ملکی نتیجه این نگاه سودمحور به مسکن است. از این منظر، تحلیل بانک جهانی و روزنامه نولیبرالی وارونه است. مشکل دخالت دولت نیست، برعکس مشکل عدم دخالت و سپردن مسکن به مدار سود است.

در این چارچوب حل مشکل مسکن وابسته به اراده و یک سلسله سیاست ها و تصمیم هاست که نیاز به سرمایه گذاری و زیرساخت خاصی ندارد چرا که هم اکنون پنج میلیون مسکن خالی و میلیون ها مسکن نیم ساخته وجود دارد که باید بسرعت آنها را به مسکن اجتماعی تبدیل و به متقاضیان با اجاره بهای پایین تحویل داد.

در این چارچوب نهادهای عمومی و بانک ها باید ملزم به واگذاری واحدهای فروش‌نرفته به صندوق های اجاره عمومی که بدین منظور تاسیس می شوند شوند. بخشی از سود سالانه را به تولید مسکن اجتماعی اختصاص دهند یا برای ساخت چنین مسکن هایی وام های کم بهره در نظر بگیرند.

برای تحقق این اهداف دولت و نهادهای عمومی باید به طور دائمی در بازار برای تثبیت نرخ های پایدار و نه دادن یارانه برای سودآوری حضور و مداخله داشته باشند. در عین حال واحدهای خالی باید مشمول مالیات سنگین و الزام بهره ‌برداری شوند. زمین دولتی تنها به شرط ایجاد اشتغال محلی، زنجیره تولید مصالح داخلی، خدمات اجتماعی، و کنترل اجاره بلند مدت می تواند واگذار شود. بدون این شروط، سیاست تهاتری کنونی دولت نه فقط نمایشی و بیفایده است، بلکه خرید زیان سوداگری املاک است.

تلگرام راه توده:

https://telegram.me/rahetudeh

        پیج فیسبوک راه توده